Due diligence é o nome técnico para uma prática simples: investigar a fundo a situação jurídica de um imóvel antes de comprá-lo. E é justamente a etapa que mais gente pula — geralmente por pressa ou por confiar apenas no que o vendedor informou.
Essa análise costuma incluir a verificação da matrícula atualizada do imóvel, certidões pessoais dos vendedores (para identificar processos que possam gerar penhora ou fraude à execução), certidões de ônus reais, situação fiscal do imóvel (IPTU, taxas condominiais) e, em imóveis rurais, também a situação ambiental e fundiária.
Pular essa etapa pode significar comprar um imóvel com dívidas ocultas, disputas judiciais em andamento ou até risco de perda futura da propriedade. O custo de uma due diligence bem-feita é, quase sempre, muito menor do que o custo de resolver um problema descoberto depois da compra.
Do ponto de vista jurídico, a due diligence busca identificar hipóteses de fraude à execução (art. 792 do Código de Processo Civil) e fraude contra credores (arts. 158 a 165 do Código Civil), situações em que a venda do imóvel pode ser anulada ou tornada ineficaz perante terceiros, mesmo que o comprador tenha agido de boa-fé. Certidões de distribuição cível, trabalhista e de execução fiscal em nome dos vendedores, atualizadas e abrangendo todos os foros relevantes, são a principal ferramenta para afastar esse risco.
No campo tributário, o art. 130 do Código Tributário Nacional estabelece que os débitos de IPTU e taxas relativos ao imóvel se sub-rogam no adquirente, salvo prova de quitação na escritura — ou seja, dívidas fiscais anteriores podem acompanhar o imóvel mesmo depois da venda, exceto quando o comprador consegue comprovar documentalmente que estavam quitadas no momento da aquisição.
A Lei nº 13.097/2015 também reforça a importância da matrícula atualizada: pelo princípio da concentração dos atos, ônus, gravames e restrições que não constam nela, em regra, não podem ser opostos ao comprador de boa-fé — o que torna a matrícula, e não apenas o contrato ou as informações do vendedor, o documento central de qualquer due diligence bem feita.
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